Цены падают, но не радуют – Андрей Березин “Евроинвест”

Что можно сделать, чтобы падение ставок аренды жилья не привело к обрушению российского рынка недвижимости 

В России начал все сильнее проявляться понижающий тренд на рынках аренды – как жилья, так и коммерческой недвижимости. Некоторые эксперты делают предположения о том, что основной спад еще впереди, и он в ряде случаев будет сравним с городами типа Фамагусты, где аренда после определенных событий падала буквально в разы.

Падает не только провинция

По итогам четвертого квартала 2023-го года в лидерах падения – Сочи, Севастополь и Калининград. Однако относительная провинциальность тройки лидеров не должна вводить в заблуждение – существенные просадки в цене аренды зафиксированы и в обеих российских столицах. Санкт-Петербург занял седьмое место в рейтинге с уровнем падения в 4,4%, а Москва оказалась еще выше – на пятом месте. Цены в самом большом городе страны снизились за квартал более чем на 5%.

Аналитики портала «Мир квартир» включили в свое исследование 70 российских городов, и получили следующие результаты: в 21 городе падали цены на аренду однокомнатных квартир, в 32 – снижались ставки для «двушек», а трехкомнатные оказались чемпионами падения – они подешевели ровно в половине исследованных городов. 

В Сочи, который стал лидером антирейтинга, больше всего подешевели именно однокомнатные квартиры – на 14,6%. Нынешняя цена их долгосрочной аренды составляет 39,4 тысячи рублей. Чуть меньше уменьшилась цена трехкомнатного жилья – на 12,5%, до 54,2 тысяч рублей. А вот двухкомнатные квартиры хоть и дешевели, но заметно медленнее – сейчас они стоят в среднем 42,3 тысячи рублей в месяц, снижение составило 8,5%. 

На втором месте Севастополь. Здесь снижение было практически равномерным, но чуть больше пострадали трешки, цена на которые просела на 11,4%, до 35,1 тысячи рублей. Однокомнатные и двухкомнатные потеряли примерно по десятой части своей стоимости, и ставка их аренды теперь составляет 22 и 28,6 тысяч рублей соответственно. 

Не слишком почетная «бронза» досталась Калининграду. В городе на Балтике однушки дешевели медленнее – на 8%, до 18,6 тысяч рублей. А вот падение в сегменте двухкомнатных квартир превысило показатель в 10% и в итоге средняя цена сдачи в наем составила 23,1 тысячу рублей. Еще сложнее пришлось обладателям трехкомнатных квартир – им пришлось уступить 11,1% от исходной цены, в результате чего средняя цена составила 29,6 тысяч рублей. 

В столицах падение было несколько менее выраженным, но все же заметным. В Москве основной удар пришелся на однокомнатные квартиры, потерявшие в цене аренды 5,3%, до 39,4 тысяч рублей. Двухкомнатные стали дешевле на 4,2%, и теперь сдаются нанимателям в среднем за 51,3 тысячи рублей, а вот трехкомнатные на этом фоне держатся куда лучше – падение их цены составило всего 2,5%, до 64,3 тысяч рублей. 

Самыми неуступчивыми оказались цены на аренду трехкомнатных квартир и в Санкт-Петербурге – они снизились на 2,7%, составив 50 тысяч рублей. Практически одинаково – на 4,4 и 4,6 процентных пунктов – снизилась цена на однокомнатные и двухкомнатные квартиры в городе на Неве. В итоге их можно арендовать примерно за 27,6 или за 38,8 тысяч рублей. 

Снижение в годовой перспективе

Эксперты агентства «ЦИАН.Аналитика» просчитали изменения в ценах на аренду однокомнатных квартир с начала года. Их результаты менее однозначны, но также указывают на наличие поводов для беспокойства: за год снижение цены аренды произошло в четверти исследованных городов, среди которых – и обе столицы. 

Санкт-Петербург вообще оказался на втором месте антирейтинга, суммарное падение ставок аренды за год накопилось в 11,5%. Если в начале 2022-го года однушку можно было снять в городе за 32,3 тысячи рублей, то к концу года стало возможным обойтись 28,6 тысячами. 

Москва совсем немного не дошла до «пьедестала почета», заняв четвертое место. Суммарное накопленное падение за год составило здесь 8%, в результате чего в абсолютных цифрах стоимость месячного проживания в однокомнатной квартире уменьшилось с 47,7 тысяч рублей до 43,9 тысяч. Следует отметить, что приведенные ставки аренды однушек и в Москве и в Санкт-Петербурге несколько выше, чем те, что были обозначены в исследовании портала «Мир квартир». Но материалы от «ЦИАН.Аналитика» и опубликованы несколько ранее, а значит, могли не учесть продолжение трендов к снижению стоимости арендуемого жилья. 

Главной же «жертвой» в данном рейтинге оказался Ставрополь. Жилье в административном центре Ставрополья потеряло в цене аренды 12% за год. Сейчас однокомнатные квартиры можно снимать здесь за 16,2 тысячи рублей, тогда как год назад на это потребовалось бы 18,4 тысячи. 

Динамика средних ставок аренды в крупных городах, за 2022 год
Город	Средняя ставка аренды однокомнатной квартиры в 2021 году, тыс. руб.	Средняя ставка аренды однокомнатной квартиры в 2022 году, тыс. руб.	Динамика
Ставрополь	18,4	16,2	-12%
Санкт-Петербург	32,3	28,6	-11,5%
Севастополь	23,5	21,3	-9,4%
Москва	47,7	43,9	-8%
Краснодар	22	20,9	-5%

Работа для чиновников и девелоперов

Эксперты отмечают, что у происходящих процессов несколько основных причин. Среди них – и совершенно конкретные, прямо действующие механизмы – такие, как мобилизация. Как отмечается, именно мобилизационные процедуры сдвинули единовременно баланс на рынке, уведя с него часть потенциальных арендаторов и заставив владельцев жилья снижать планку требований к съемщикам. 

Но есть и более широкий контекст, в том числе связанный с влиянием экономической ситуации. Отсутствие роста экономики и околонулевая динамика доходов населения не оставляет возможностей для продолжения роста арендных ставок – у потребителей в определенный момент просто не остается возможностей платить достаточно. А значит, пока нет причин для разворота сложившегося тренда. 

Более того, возникновение дополнительных экономических или социально-политических шоков может вызвать и более мощные процессы оттока экономически активных жителей, прежде всего из крупных городов. А отсюда, как говорят отраслевые специалисты, недалеко и до ситуации, через которые проходили города в странах с серьезными внутриполитическими конфликтами, как та же Фамагуста на Кипре. В свое время этот город остался вовсе без рынка арендного жилья именно из-за сочетания экономических и военных факторов. 

Можно ли как-то поддержать стабильность на рынке в этой ситуации? Безусловно. Эксперты отмечают, что определенный простор действий есть и у государства, и у бизнеса. Государство могло бы поддержать рынок первичного жилья, расширив действие механизмов льготной ипотеки и активизировав программы поддержки строительства жилья и социальных объектов, в том числе в рамках национального проекта. Также было бы востребованным разрешить использование льготных ипотечных кредитов и на вторичном рынке. Как говорят специалисты, таким образом можно было бы привлечь внимание граждан страны к возможностям рынка недвижимости, и привнести на него недостающие финансовые резервы. Ставки аренды это напрямую не стабилизирует, но и от шоковых снижений поможет уберечься. 

В свою очередь, девелоперы также могут своей деятельностью способствовать росту доверия к недвижимости, как инвестиционному инструменту. В стране есть уже немало примеров компаний-застройщиков, скрупулезно выполняющих свои обязательства по срокам и качеству жилья. Одна из таких – санкт-петербургская инвестиционная компания «Евроинвест», про которую говорят, что она за двадцать лет не допустила ни одной значимой просрочки по сдаче в эксплуатацию своих жилых комплексов. 

Более того, «Евроинвест» называют еще и одной из самых клиентоориентированных компаний за умение подстраивать и маркетинговые стратегии и предложения на рынке под текущие потребности аудитории. В нынешнем году этот статус стал официальным, по итогам конкурса, проведенного отраслевым союзом. 

Руководитель компании Андрей Березин в полной мере осознает важность института репутации и для «Евроинвеста» и для судьбы рынка жилья в целом.

«Когда мы приходим к землевладельцам, они понимают, что мы можем предложить лучшие условия, поскольку строим качественно и цены на квартиры у нас выше, чем у конкурентов. Но несмотря на это, продажи идут быстрее. Причина в том, что практически все дома мы всегда сдаем раньше срока. Эта позиция позволяет нам держать цены и развиваться дальше. И все это видят!», — подчеркивал Андрей Березин (Евроинвест) в одном из интервью в нынешнем году.

Если позиция, высказываемая главой «Евроинвеста», станет доминирующей в среде застройщиков, а к ней добавится эффективная и продуманная политика государства в отношении рынка жилья, это рано или поздно принесет позитивные результаты. Во всяком случае система товарно-денежных отношений в жилищной сфере получит ту степень устойчивости, которая позволит пройти трудные времена без катастрофических последствий.